창업! 기왕이면 성공해야 합니다!

▷창업이란 개인이나 집단이 자신의 책임하에 인적,물적,자원을 적절히 결합하여 새로 사업을 개시하는 것을 말합니다.
▷창업자는 자기의 강점을 극대화 시키고 약점을 극복할 수 있는 능력을 가져야 하며  창업을 하고자 하는 업종의 경기 흐름이 어떠한지(도입기-성장기-성장기-쇠퇴기)를 체크해 보아야 합니다.
▷성공적인 창업을 위한 왕도는 없습니다.
▷따라서 창업환경을 폭넓게 이해하고 관련 지식과 정보를 축적하며 실행과정에 다소 실수가 있다 할지라도 다시 도전하는 용기와 성실함이 있어야 합니다.
▷또한 창업은 자신 혼자만의 일이 아니라 가정의 모든 가족의 행 , 불행이 걸려 있는 문제로 가족의 동의와 협조가 절대적입니다.
▷사업은 물론 이윤을 남기기 위해 시작합니다.
▷그런데 이윤을 남겨서 무엇을 할 것인지의 창업 목표를 분명히 하고 
▷사업을 시작하는 것도 성공의 길을 단축할 수 있는 방법이 됩니다.
▷물고기가 어디로 다니는지 알아야 물고기를 잡듯이 돈도 어디로 흐르는지를 알아야 벌 수 있습니다.
▷훌륭한 사업기회의 포착 기술! 우리의 목표입니다.

✠성공적인 창업을 위해서는 우선 성공적인 업종선정이 이루어져야 합니다

▷성공적인 창업이 되기 위해서는 우선 성공적인 업종선정이 이루어져야 하며 여기에는 수익성.안정성.성장성을 고려해야 합니다.
▷아이템 선정은 자신의 적성,취미에 맞는 업종, 경험,지식을 살릴 수 있는 업종으로 선택하는 것이 좋으며 유행아이템(한 순간에 인기가 집중하다가 사라지는 반짝업종)과 유망아이템(불황기에도 안정성을 유지할 수 있는 업종)을 구분하여 선택해야 합니다.
▷아이템에는 통상 주기가 있는데 도입기-> 성장기-> 성숙기-> 쇠퇴기를 거치게 되는데 가급적이면 도입기 후반이나 성장기 업종을 고르는 것이 좋습니다.
▷그리고 최근 두드러지게 나타나고 있는 창업동향과 업종들을 정리해 보면 시대에 맞는 업종의 흐름을 파악할 수가 있습니다.

▷창업하려고 하는 아이템이 사업타당성이 높은 업종인지도 체크를 해 보아야  필요가 있습니다.
▷사업타당성이 높은 업종이란 수익성, 안정성, 성장성을 모두 갖춘 업종을 의미합니다.
▷그리고 사업타당성 분석은 시장성,제품성,수익성,재무성 분석을 말하며 투자수익율이 최소 3%이상은 되어야 하며 5~10% 가 되면 유망업종이라 할 수 있습니다.
▷일반적으로 다음과 같은 산식으로 수입 지출이 이루어지면 양호하다고 볼 수 있습니다.

✠ 상권의 선정 조건

▷ 상권은 점포가 미치는 영향력의 범위로 일반적으로 특정 점포를 방문하는 고객의 지리적 범위를 기준으로 구분합니다.
▷ 상권선택은 장기적 안목이 필요하며  업종에 맞는 상권을 선택해야 합니다.
▷ 점포자체의 영업능력도 중요하지만 전체적인 시장세력에도 관심을 가져야 하며 점포입지를 먼저 선택하고 입지에 맞는 업종을 선택하는 것이 좋습니다.
▷ 상권에 못지않게 중요한 것은 '영업전략'입니다.

✠ 상권조사 방법

✠ 입지선정 조건

▷ 입지선정은  고객을 유인하는 최상의 얼굴로 장래의 수익성을 결정하는 중요한 요소입니다.

✠ 입지특성에 따른 검토사항

1. 아파트 단지 입지-> 단지내 이동동선, 주변상가여부, 통행로와 점포의 위치, 아파트의 세대수, 주상가 여부
2.일반주택가/재래시장 입지-> 소비자 이동동선, 대중교통 정류장, 경쟁점포 유무, 재래시장 동선, 도로 경사도
3.도심지 입지-> 상주인구, 상주인구의 특성, 경쟁점포, 고객의 흐름, 영업일수

✠ 좋은 입지의 조건

1. 상권내 소비대상 인구가 다수이고 장래 증가가 예상되는 입지
2. 소득수준 및 소비수준이 높고 구매력이 왕성한 소비자 집단이 거주하는 곳
3. 계획업종 및 업태에 적합한 소비자가 다수 존재하는 곳
4. 도로, 지하철, 버스 노선망등 교통체계가 발달되어서 사람이 모이기 쉬운 곳
5. 다수 소비자를 유인할 수 있는 시설이 주변에 존재하는 곳
6. 주변에 강력한 경쟁업체가 없는 곳

1. 업종 및 아이템 선정

2. 점포계약

▷ 점포계약시 유의사항:등기부등본열람(근저당설정, 압류상태, 실소유자등 확인) 건축물 관리대장, 도시계획원 확인

3.사업의 인.허가

▷ 인.허가 대상인지를 파악하여야 하며 사업의 인허가 신청은 관할시, 군,구청의 민원실,해당부서 공중위생과 관련이 있는 업종, 사행행위등 행정규제가 필요한 업종 또는 전문적지식이 요구되는 서비스업등이나 담배, 양곡과 같이 유통질서 확립이 필요한 제품과 의약품과 같이 전문지식을 필요로 하는 업종등에 대해서는 개별 법령에서 시설 기준 및 자격요건등을 규정함

4.소방시설설치

▷ 소방방화시설 등 완비증명서를 소방서로부터 발급받아 허가신청서 제출
   관련법규: 소방시설유치 및 안전관리에 관한 법률 제 8조
▷ 해당업종; 찜질방업/ 산후조리원 / 고시원업/ pc 방/ 전화방, 화상대화방업/ 수면방업/ 콜라텍업

✠ 사업자등록이란

▷ 사업을  시작한 날로 부터 20일 이내에  사업장 관할 세무서에 신청.

✠ 사업자등록신청시 구비서류

▷ 사업자등록신청서 1부
▷ 사업허가증 사본 1부(허가를 받아야 하는 사업의 경우)
▷ 사업개시전에 등록을 하고자 하는 경우에는 사업허가신청서 사본이나 사업계획서
▷ 임대차계약서 사본 1부(사업장을 임차한 경우)
▷ 2인 이상이 공동으로 사업을 하는 경우에는 공동사업 사실을 증명할 수 있는 서류

✠ 사업자등록을 하지 않을 시 받는 불이익

▷ 가산세->공급가액의 1%(간이과세자:공급대가의 0.5%)
▷ 매입부가가치세 공제받지 못함
▷ 신용카드 가맹점에 가입할 수 없음->고객확보에 어려움

✠ 사업자의 종류

✠ 과세와 면세의 구분

▷ 과세업자:음식점 사업자등 (부가가치세, 소득세부담)
▷ 면세업자:농.축.수산물 판매자등(소득세만 부담)

✠ 과세사업자중 일반과세자와 간이과세자 구분 기준

▷ 직전년도 1년간 매출액 규모에 따라 연간 매출액이 4,800만원이상이면 일반과세자
▷ 신규사업자:간이과세배제기준에 해당되면 무조건 일반과세자
▷ 구분의 차이: 간이과세자는 세금계산서 발행을 할 수 없고 영수증 교부만 가능함
▷ 납부의무면제-당해과세기간 공급가액 1,200만원 미만인 경우 간이과세 포기제도 

✠ 창업 절차도

1.중소기업 기본법

▷ 중소기업은 소기업과 중기업으로 구분하며 업종별로 상시근로자수를 다음과 같이 구분합니다.  

✠ 정부가 실시해야 할 시책

1. 창업촉진       
2.경영합리화 및 기술 향상   
3.판로확보    
4. 중소기업간의 협력
5.기업구조의 전환    
6.계열화의 촉진   
7. 사업영역의 보호  
8.공제제도의확립
9.중소기업자의 조직화  
10. 국제화의 촉진   
11. 근로환경의 개선과 고용안정
12. 소기업대책  
13. 지방소재 중소기업의 육성  
14. 법제 및 재정 조치
15. 금융 및 세제조치

2.중소기업 창업 지원법

✠ 일반적인 창업의 개념
   •기업을 새로 만드는 일.
   •돈을 버는 것을 목적으로 하는 조직을 체계적으로 만드는 일
   •창업자가 사업 아이디어를 갖고 자원을 결합하여 시장에 판매하는 사업활동을 시작하는 일.

✠ 중소기업창업지원법상의 창업의 개념
  •창업이라 함은 중소기업을 새로이 설립하여 사업을 개시하는 것을 말하며 사업의 승계, 기업형태의 변경, 폐업 후 사업재개에 해당하는 경우는 중소기업 창업지원법 제 2 조에서 규정하고 있는 창업에 해당되지 않습니다
   (*창업의 개념은 창업 지원 내용에 따라 각각 다르게 적용되어 지고 있습니다.)

✠ 창업자의 정의
  •창업자라 함은 중소기업을 창업하는 자와 중소기업을 창업하여 사업을 개시한 날로부터 7년이 지나지 아니한 자를 말합니다(중소기업 창업지원법 제 2조 2호)

✠  적용제외 업종
  1.숙박 및 음식점업   2. 금융 및 보험업   3. 부동산업   4. 무도장 운영업  5. 골프장 및 스키장 운영업  6. 도박장 운영업    7. 기타 서비스업  8.기타 제조업이 아닌 업종으로서 산업자원부령이 정하는 업종

✠창업 보육센터의 사업자
  1)창업보육센터의 의의
    창업의 성공 가능성을 높이기 위해서 창업자에게 시설 장소를 제공하고 경영. 기술 분야에 관하여 지원하는 것을 주된 목적으로 하는 사업장
  2) 창업보육센터 사업자의 요건
    -창업자가 이용할 수 있는 시험기기 또는 계측기기등의 장비
      10인 이상의 창업자가 사용할 수 있는 500㎡ 이상의 시설을 갖출 것
    -창업보육센터의 전문 인력중 2인 이상을 확보할 것
    -창업보육센터사업을 수행하기 위한 사업계획에 다음의 사항을 포함
     *창업보육센터의 명칭과 소재지
     * 사업의 목적 및 추진 일정
     * 입주자에 대한 경영 및 기술 지원 계획
     * 소요자금 조달 및 집행 계획

✠ 중소기업 창업 투자회사
     1) 중소기업 창업 투자회사의 의의
        창업자에 대하여 투자하는 것을 주된 업무로 하는 회사로서 중소기업청에 등록한 회사
     2) 등록 요건
        -상법상의 주식회사로서 납입자본금 70억원 이상
        - 임원이 영제 10조의 규정에 따른 결격사유에 해당하지 않는자
        -상근 전문 인력 2명이상, 사무실 보유

✠ 중소기업창업투자 조합
  1)중소기업 창업투자 조합의 의의
    창업자에게 투자하고 그 성과를 배분하는 것을 주된 목적으로 결성된 조합으로서 중소기업창업지원법에 따라 등록된 조합

✠ 중소기업상담회사의 사업
  1)의의
    -중소기업에 대한 사업성평가등을 업무로 하는 회사로서 중소기업 창업지원법의 규정에 의하여 등록한 회사
    -중소기업창업지원법에 의한 지원을 받고자 하는 중소기업상담회사는 중소기업청장에게 등록하여야 함

✠ 창업사업계획의 승인
    창업중소기업의 공장설립절차 간소화를 위하여 공장설립과 관련된 여러가지 인.허가 사항을 창업사업계획 승인으로 일괄의제처리 하여 주는 제도로 중소기업의 창업자 및 중소기업을 창업하여 사업을 개시한 날로 부터 7년이 경과되지 아니한 자를 대상으로 적용함.

3.벤처기업육성에 관한 특별 조치법

1)목적
  기존 기업의 벤처기업으로의 전환과  벤처기업의 창업촉진을 통하여 우리 산업의  구조조정을 원활히 하고 경쟁력을 제고하는데 기여함을 목적으로 함
2)벤처기업의 요건
   -중소기업기본법 제 2조의 규정에 의한 중소기업일 것
   -다음의 어느 하나에 해당할 것
     [벤처투자기업/ 연구개발기업/ 기술평가보증. 대출기업]

4. 소기업 및 소상공인 지원을 위한 특별조치법

1)목적
  소기업 및 소상공인 지원을 위한 특별조치법 은 소기업의 자유로운 생산활동을 촉진하고 구조개선 및 경영안정을 도모하여 균형있는 국민경제의 발전에 기여함을 목적으로 한다.(법제 1조)
2)공장설립등에 관한 특례
  (공장등록등의 의제. 각종 부담금의 면제)
3) 창업지원에 관한 특례
4)주식회사 설립등에 관한 특례

5.여성기업지원에 관한 법률

1)목적
   여성기업지원에 관한 법률은 여성기업의 활동과 여성의 창업을 적극적으로 지원함으로써 경제영역에 있어 남녀의 실질적인 평등을 도모하고 여성의 경제활동과 여성경제인의 지위향상을 제고함으로써 국민경제발전에 이바지함을 목적으로 한다.
2)용어의 정리
   여성기업-여성이 당해 기업을 소유하거나 실질적으로 경영하는 기업을 말함
   여성경제인-기업의 임원으로서 기업의 최고의사결정에 참여하는 여성을 말함
3)여성의 창업지원 특례

6.장애인 기업활동 촉진법

 1)목적
장애인기업활동 촉진법은 장애인의 창업과 기업활동을 적극 촉진함으로서 장애인의 경제적. 사회적 지위를 제고하고 경제력 향상을 도모하여 국민경제발전에 이바지함을 목적으로 한다.
2)장애경제인
“장애경제인”이라 함은 장애인 기업의 대표자와 임원으로서 당해 기업의 최고 의사 결정에 참여하는 장애인을 말함
3)장애인 창업지원 특례

7.조세특례제한법

✠감면대상 세금의 종류✠
   *소득세 또는 법인세의 감면
   *등록세의 면제
   *취득세의 면제
   *재산세의 감면
   *인지세의  면제

▷ 일반적으로 사업자가 내야 하는 세금은 부가가치세와 소득세입니다.

1. 부가가치세

▷ 생산 및 유통과정의 각 단계에서 창출되는 부가가치에 대하여 부과되는 조세로 국세,보통세, 간접세에 속한(국세기본법 제 2조))
▷그리고 부가가치세는 모든 재화 또는 용역의 소비행위에 대하여 부과되는 일반소비세이며, 조세의 부담이 거래의 과정을 통하여 납세의무가 있는 사업자로부터 최종소비자에게 전가되는 간접소비세이고, 모든 거래단계에서 생성된 각각의  부가가치에 부과되는 다단계 거래세의 성격을 가진다. 

✠ 부가가치세 계산방법
▷ 부가가치세는 매출액에 대한 세액에서 상품매입시 부과된 세액을 공제하면 된다.
▷ 부가가치세= 매출세액(매출액×부가가치세율)-매입세액(매입시 부과된 세액)

▷부가가치세 신고 요령
  • 1기 예정 신고는 4월 25일까지(1/1~3/31)
  • 2기 예정 신고는 10월 25일까지(7/1~9/30)
  • 1기  확정 신고는 7월 25일까지(1월1일~6월30일까지 )
  • 2기  확정 신고는  1월 25일까지(7월1일~12월30일까지)

2. 소득세

▷소득세법은 각종 소득을 당해 소득의 발생원천 또는 양태나 그 성질에 따라 이자소득, 배당소득, 부동산임대소득, 사업소득, 근로소득, 일시재산소득, 연금소득, 기타소득, 퇴직소득, 양도소득, 산림소득 등 11가지로 구분하고 있는데, 이 중 이자소득, 배당소득, 부동산임대소득, 사업소득, 근로소득, 일시재산소득, 연금소득, 기타소득 8가지 소득을 ‘종합소득’이라 하며, 이들을 모아 종합과세하여 산출된 세액을 종합소득세라 한다.

▷소득세는 1월 1일부터 12월 31일까지 얻는 소득에 대해서 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할 세무서에 신고, 납부하는 세금으로 총 수입금액에서 필요경비를 뺀 나머지가 연간 소득이다

▷소득금액= 연간수입금액- 필요경비
•산출세액=(소득금액-소득공제) × 세율
•납부할 세금= 산출세액-(세액공제 + 이미 낸 세금)

✠ 종합소득세 무신고로 불이익을 받기 쉬운 주요 사례

1. 2009년도 중에 폐업한 경우 부가가치세 신고만 하면 되는 것으로 알고 종합소득세를 신고하지 않음
 • 부가가치세 신고한 수입금액 또는 실제 수입금액을 근거로 하여 종합소득세 신고를 하여야 함

2. 부가가치세 간이과세자 중 납부면제가가 종합소득세까지 면제받는 것으로 오인하여 신고하지 않음
  • 종합소득세는 납부 면제제도가 없으므로 소득금액이 소득공제액을 초과하는 경우 반드시 신고하여야 함

3.근로소득자가 2009년도 중에 2곳 이상의 직장에 근무하였으나, 최종근무지에서 전근무지의 근로소득을 합산 신고하지 않은 근로소득자는 이번에 종합 소득세를 확정신고하여야 함
    • 둘 이상의 직장에서 받은 근로소득을 합산하여 종합소득세를 신고하여야 함
      이 경우 근로 소득공제의 중복적용 배제, 누진세율 적용등으로 산출세액이 달라지게 되며, 원천징수영수증 상의 결정세액을 기납부세액으로 공제하고 추가되는 세액만 납부하면 됨.

4. 근로소득과 다른소득(사업. 부동산임대.기타소득)이 있는 납세자가 근로소득을 제외한 다른 소득만 신고하는 경우가 있음
   • 근로소득자가 신고하여야 할 다른 종합소득(이자.배당. 부동산임대. 사업.연금. 기타소득)이 있는 경우 근로소득과 다른 종합 소득을 합산하여 종합 소득세를 신고하여야 함

5. 직업운동가. 배우등 인적용역소득자가 원천징수(주민세 포함(3.3%)로 세금신고가 끝나는 것으로 알고 종합소득세 신고를 하지 않음
   • 외판원. 연예보조출연자, 학원강사, 작가, 채권회수수당 또는 모집수당등을 받는 인적용역제공사업자는 원천징수된 수입금액을 근거로 하여 종합 소득세
     신고를 하여야 함.
   • 이경우 원천징수 된 세금이 산출세액보다 많은 경우 환급 받을 수 있음
▷보험설계사. 방문판매업자 중 사업소득 연말정산을 한 사업자는 다른 소득이 없는 경우 신고하지 않아도 됨

6. 부동산매매계약 해약에 따라 위약금(해약금)을 받은 사람이 종합소득세 신고대상이 아닌 것으로 알고 신고하지 않음
  • 계약의 위약, 해약으로 인하여 받는 위약금, 해약금은 기타 소득으 한 종류이므로 다른 기타소득금액(수입금액에서 필요경비를 차감금액)과 합하여 300만원을 초과하면 종합소득세 신고를 하여야 함.
  • 다만 매도인이 매수자가 계약을 위반하여 기 지급받은 계약금이 위약금. 해약금으로 대체된 경우 그 금액이 300만원 안되더라도 종합소득세 확정신고를 하여야  함

✠ 상권 정보 시스템

-전국 주요 상권 정보를 DB화하여 인터넷을 통해 무료료 제공 (www.sbdc.orkr)
-창업 희망. 예정지역을 인터넷 전자지도에서 실제 상권 형태로 구현
-일반 자영업자들이 쉽게 이해할 수 있도록 상권분석 및 입지분석의 노하우를  제공함
-카테고리별 세부분석을 통하여  업종현황/ 유사업종 현황/인구분석/ 지역분석 등이 가능함

✠ 자영업 컨설팅

-경영개선 및 업종전환을 위한 민간 전문 컨설턴트를 활용한 자영업 컨설팅지원

✠지원내용✠
*자영업자들이 5~10만원만 부담하면 중기청에 등록된 전문 컨설턴트를 통해 창업
  -경영. 사업전환등 제반 분야에 대한 컨설팅을 제공받을 수 있음.
*컨설팅 비용 50만원~100만원을 정부에서 지원함

✠세부지원내용✠
  *경영개선 컨설팅: 경영진단, 상권및입지분석, 마케팅, 점포운영, 고객서비스 등
  *업종전환 컨설팅: 상권및입지분석,사업타당성분석 등 업종 또는아이템 전환 컨설팅
  * 창업 컨설팅: 창업 타당성 진단, 상권·입지분석 등 예비창업자 컨설팅 

✠ 법률구조 (소상공인 소송비용 무료로 지원!)

▷ 지원대상:월 소득 260만원 이하 소상공인(일반과세자 포함)

✠ 지원내용 ✠
▷소상공인의 상행위 관련 민사사건에 대한 변호사비용,인지대,송달료등 제반 소송비용 (단 승소가액2억원 이상, 근로관계화 대응된 사건은 제외)
예)물품대금, 상가보증금, 상가임대차, 신용불량자 개인회생 및 파산, 기타 상거래 관련 소송 사건

✠ 진행절차 ✠
▷법률구조 지원신청: 소상공인->거주지 법률구조공단(전국 18개지부,38개출장소)
▷상담 및 지원 결정: 신청내용에 대한 상담 및 지원여부 결정
▷사건처리: 사건조사, 화해권유 및 본안소송
▷문의처 : 대한법률구조공단 대표전화 :국번없이 132를 누르시면 됨

✠ 소상공인 교육 지원 ✠

1.혁신아카데미
▷소상공인 전용교육장이 없어 인근 구민회관, 각종 회의실 등을 임시로 이용하는 열악한 교육환경 개선을 위해 소상공인 전용교육장을 지원하여 쾌적한 교육환경을 제공하고, 소상공인 교육효과를 극대화하기 위해 설립되었습니다. 

▷이 용 대 상: 공공기관, 업종별 단체, 대학, 민간교육기관, 소상공인 등. 
▷이   용   료: 전액 무료.  
▷운 용 시 간 : 월 ~ 금요일(09:00 ~ 18:00 , 야간·주말 이용가능) 
▷이 용 용 도 : 비영리 목적의 소상공인을 위한 교육, 직원교육, 연수, 협의회, 간담회, 워크샵, 기타 행사 등

2.성공창업패키지교육

▷ 예비창업자에게 창업적성진단, 이론교육, 현장실습, 워크샵, 자금지원, 사후관리의 6단계 패키지형 지원 실시
▷ 창업교육 수료자에 대하여 우선지원 대상자로 선정(교육수료 후 2년까지 유효)
▷ 교육수료 후 창업한 업체에 대한 지속적 사후관리 및 지원 실시

3.경영개선교육

▷소상공인진흥원은 급격한 경영환경 변화에 대한 소상공인의 경쟁력 강화 및 대응전략을 함양하고자 소상공인 경영개선교육을 실시합니다. 

✠ 소상공인 자금 지원

1.창업절차와 설립비용
  •개인—간편하고 설립비용 적음   법인-복잡하고  설립비용 많음
2.자금의 조달과 이익의 분배
  •개인—소규모자금 필요하고 자금 인출이 용이
  •법인—상대적으로 큰 자금이 필요하고 인출에 법적 제약
3.사업의 책임도 신임도
   •개인—무한책임
   •법인—유한책임
4.세율
5.과세체계
   •고정자산처분손익 계상여부
   •대표자 급여 비용 계상여부

✠ 개인기업의 설립절차도

✠ 주식회사의 설립절차

✠ 점포 계약시 확인사항

▷ 권리금은 법률적 근거가 없는 관행으로 반환을 보장받지 못하는 점에 유의
▷ 권리금은 계약기간내 수익예상, 향후 권리금 변동예상등 여러측면을 고려
▷ 건물주의 계약종료 후 점포임대 종료시 권리금 회수 불가의 문제

✠ 상가 임대차 보호법

▷상가임대차보호법의 취지는 사회적, 경제적 약자인 임차인의 보호목적

✠주요내용✠
 1. 임대차 존속기간 보장:최대 5년(계약갱신요구)
 2. 대항력 발생 : 인도 후 사업자등록 신청하면 소유주 변경시 임차권 주장가능
 3. 우선변제권 보장: 대항력 취득 후 확정일자 받은 경우 전세권 등기와 동일한 효력인정: 경매 및 공매시 우선 변제권
  4. 임대료 인상 상한선: 연 12% 이내 범위
  5. 영세상인에 한정 : 적용제한 규정(법 2조 1항)
  6.소액임차인의 최우선 변제권 
  7.임대인의 계약갱신 요구 거절 사유
    -3기에 걸친 차임 연체
    -거짓 그 밖의 부당한 방법으로 임차한 경우
    -쌍방 합의하 상당한 보상을 제공한 경우
    -임차인이 임대인 동의없이 전대한 경우
    -고의 또는 중대한 과실로 건물을 파손한 경우
    -전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성치 못한 경우
    -철거 또는 재건축으로 임대인의 점유회복이 필요한 경우
    -임차인이 현저히 의무를 위반, 임대차 존속이 어려운 중대한 사유가 있는 경우